Checklist para revisar una vivienda de obra nueva antes de firmar

La visita de comprobación —ese momento en que recorres la vivienda antes de la entrega de llaves— es la mejor oportunidad que tendrás para detectar defectos y dejarlos por escrito. Lo que anotes ahí entra como repaso a subsanar; lo que se te pase, tendrás que reclamarlo después por garantía.

Vale la pena ir preparado y revisar con método. Aquí tienes un checklist por zonas, la documentación que debes recibir y por qué el acta de entrega es el documento más importante del día.

Qué llevar a la visita

Móvil con cámara para fotografiar cada defecto.
Un cargador o un cargador de móvil pequeño para probar todos los enchufes.
Linterna (la del móvil vale) para mirar rincones, falsos techos y bajo los muebles.
Una canica o una pelota pequeña para comprobar la nivelación de los suelos.
Plano de la vivienda, papel y bolígrafo (o notas en el móvil) para ir apuntando.
Si puedes, ve acompañado de un arquitecto técnico: detecta lo que un ojo no experto no ve.

Checklist zona por zona

Paredes, techos y suelos

Busca grietas y fisuras, sobre todo en esquinas y encuentros. Si tienes dudas sobre cuáles preocupan, mira cuándo una grieta es estructural.
Revisa manchas de humedad o cercos, especialmente en techos, bajo ventanas y en baños (guía de humedades).
Comprueba que los suelos están nivelados (la canica no debe rodar sola) y que no hay baldosas huecas (suenan distinto al golpearlas suavemente) ni juntas irregulares.
Mira el estado de pintura, enlucidos y rodapiés.

Puertas y ventanas

Abre y cierra todas las puertas y ventanas: deben hacerlo sin rozar ni forzar.
Comprueba el sellado de las ventanas, que no entre aire, y que los cristales no tengan arañazos ni cámaras empañadas.
Prueba persianas y herrajes: que suban, bajen y cierren bien.

Fontanería y baños

Abre los grifos y comprueba presión y que sale agua caliente en un tiempo razonable.
Revisa desagües (que evacúan bien) y mira bajo los lavabos por si hay fugas.
Comprueba el sellado de sanitarios, bañera y plato de ducha, y que el inodoro descarga y llena correctamente.

Electricidad

Prueba todos los enchufes con el cargador (es el motivo de llevarlo).
Acciona todos los interruptores y puntos de luz.
Localiza el cuadro eléctrico: que esté etiquetado y que el diferencial salte al probarlo.
Comprueba timbre y portero/videoportero.

Cocina y electrodomésticos

Enciende los electrodomésticos entregados y la campana extractora.
Revisa tomas de agua y desagüe del fregadero y de la lavadora/lavavajillas.
Mira el estado de encimera, muebles y frentes.

Climatización y ventilación

Enciende la calefacción/climatización (radiadores, suelo radiante, aerotermia o aire) y comprueba que funciona.
Verifica las rejillas de ventilación y la extracción de baños y cocina.

Exteriores y zonas comunes

En terrazas y balcones: pendiente hacia el desagüe, sellados y barandillas firmes.
Revisa trastero y plaza de garaje asignados (estado, medidas, automatismo de la puerta).
Echa un vistazo a fachada y portales comunes.

Documentación que deben entregarte

Al comprar obra nueva tienes derecho a recibir, entre otros:

El Libro del Edificio (obligatorio por la LOE): incluye la documentación de la obra, las instrucciones de uso y mantenimiento y las garantías.
Manuales y garantías de los electrodomésticos e instalaciones.
Certificados y boletines de las instalaciones (eléctrica, agua, gas) y el Certificado de Eficiencia Energética.
La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, según la comunidad autónoma.

Guarda todo: es lo que necesitarás si más adelante tienes que reclamar.

El acta de entrega: anótalo todo

Este es el documento clave. En la entrega de llaves se firma un acta. Todo defecto o repaso que hayas detectado debe constar por escrito en ese acta, con fecha. No te fíes de un «ya lo apuntamos nosotros»: que figure en el papel que firmas.

¿Por qué importa tanto? Porque los plazos de garantía de la LOE empiezan a contar desde la recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de las reservas que se hayan anotado. Dejar constancia de los repasos no solo obliga a subsanarlos: también fija el punto de partida de tus garantías. Lo explicamos en detalle en garantías de la obra nueva: 1, 3 y 10 años.

¿Y los defectos que aparecen después?

Es normal que algunos defectos no se vean el día de la entrega y afloren con el uso (una humedad en la primera lluvia, una grieta de retracción a los meses). Para esos está la garantía de postventa: avísalos por escrito cuanto antes y documenta la fecha. El proceso de reclamación lo tienes en vicios ocultos en obra nueva: cómo reclamar.

Cómo se vive esto desde el otro lado

Para la promotora y su gestora de postventa, la entrega es un momento crítico: cada repaso anotado es una incidencia que hay que asignar, resolver y cerrar con la conformidad del propietario. Hacerlo con un sistema que registre cada repaso con su foto y su plazo —en lugar de en una hoja suelta— es lo que evita que la entrega de una promoción entera se convierta en un caos. Lo vemos en escalar la gestión de postventa sin ampliar plantilla.

Preguntas frecuentes

¿Qué hay que revisar antes de firmar la entrega de una vivienda nueva?

Conviene comprobar paredes, techos y suelos (grietas, humedades, nivelación), puertas y ventanas, fontanería y agua caliente, todos los enchufes e interruptores, la cocina y los electrodomésticos, la climatización y las zonas exteriores y comunes. Cualquier defecto debe anotarse en el acta de entrega.

¿Qué documentación deben entregarme al comprar obra nueva?

El Libro del Edificio con las instrucciones de uso y mantenimiento, los manuales y garantías de electrodomésticos e instalaciones, los certificados y boletines de las instalaciones, el certificado de eficiencia energética y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.

¿Por qué es importante anotar los repasos en el acta de entrega?

Porque los plazos de garantía de la LOE empiezan a contar desde la recepción sin reservas o desde la subsanación de las reservas anotadas. Dejar los repasos por escrito obliga a subsanarlos y fija el inicio de tus garantías. Lo que no conste, tendrás que reclamarlo aparte.

¿Qué hago si descubro un defecto después de firmar?

Lo cubre la garantía de postventa. Avísalo por escrito al promotor o a la gestora cuanto antes, documentando la fecha y con fotos. Muchos defectos (humedades, grietas de retracción) aparecen con el uso y están dentro de garantía.

¿Conviene ir con un arquitecto técnico a la entrega?

Es muy recomendable, sobre todo si tienes dudas. Un arquitecto técnico detecta defectos que un ojo no experto pasa por alto y puede valorar si una grieta o una humedad apuntan a algo más serio.