Por qué la gestión patrimonial necesita un ERP específico, no un ERP genérico ni un vertical aislado
La gestión de patrimonio inmobiliario tiene una particularidad operativa que la diferencia de cualquier otro sector: combina operativa contractual recurrente y de bajo coste por transacción (rentas mensuales, repercusión de gastos, revisión IPC, prórrogas) con reporting financiero sofisticado para inversores institucionales (NAV, EPRA earnings, GAV, WAULT, ocupación, rentabilidad por euro invertido).
Un ERP horizontal estándar no expresa bien ni el contrato de arrendamiento como objeto contable ni el reporting sectorial. Los verticales inmobiliarios (Prinex, Inmoware, gestores patrimoniales similares) cubren mejor el ciclo contractual pero se quedan cortos en contabilidad avanzada, consolidación multi-sociedad, fiscalidad española actualizada (Verifactu, SII, modelos AEAT) y reporting financiero estándar para comité o inversores.
Davisa adapta Microsoft Dynamics 365 Business Central con dvproject-patrimonio + dvfinance para family offices, fondos inmobiliarios, socimis españolas y promotoras patrimonialistas que necesitan los dos planos cubiertos a la vez. Más en el post pillar Mejor software de gestión patrimonial.
Ciclo de contrato de arrendamiento
dvproject-patrimonio gestiona el ciclo completo desde la perspectiva del propietario:
- Alta del contrato con datos del inquilino (persona física o jurídica), inmueble (referencia catastral, superficie útil/construida, uso), condiciones económicas (renta, calendario de IPC, garantías, fianzas, periodo obligatorio), depósito legal de fianza ante el organismo competente.
- Facturación mensual automática con generación en lote a fecha fija + factura electrónica (Facturae si destinatario AAPP, Verifactu si privada) vía dvfactura-e.
- Revisión IPC anual con cálculo automático al cumplir aniversario, notificación al inquilino con plazo legal de antelación, contabilización del incremento.
- Prórrogas legales y voluntarias con cambio de condiciones si aplica.
- Resolución por incumplimiento o vencimiento con liquidación final, devolución de fianza neta de daños, cierre contable del contrato.
Todo el ciclo conserva trazabilidad documental con dviewer (contrato firmado, anexos, comunicaciones legales, actas de entrega/devolución).
Repercusión de gastos al inquilino
El sistema separa tres categorías de gastos por inmueble, fundamentales para el cumplimiento de la LAU y para la transparencia con el inquilino:
- Gastos del propietario (no repercutibles): grandes reparaciones estructurales, IBI según pacto contractual en algunos casos, gastos financieros.
- Gastos repercutibles ordinarios: IBI cuando se pacta, gastos de comunidad, seguros del edificio, tasa de basuras.
- Gastos repercutibles extraordinarios: derramas de comunidad, obras puntuales no previstas, mejoras pactadas.
Cada categoría se imputa al inmueble y, según el contrato vigente, se incluye automáticamente en la facturación mensual con su desglose detallado. El inquilino recibe factura con la composición exacta y entiende qué paga y por qué. Las disputas administrativas bajan drásticamente cuando el sistema documenta el origen de cada partida.
Fianzas y garantías
El sistema registra el depósito legal de fianza ante el organismo competente según CCAA:
- IVIMA en Madrid
- INCASOL en Cataluña
- IVIMA equivalente en Andalucía, Comunidad Valenciana, Castilla y León, País Vasco según normativa autonómica.
Conserva la trazabilidad documental del depósito y, al fin del contrato, dispara la solicitud de devolución con la documentación necesaria. Las retenciones de garantía adicionales (fondo de cierre, garantías bancarias, avales) viven en dvretencionesgarantia con el mismo ciclo de vivo / vencido / devuelto que en obra de construcción, asegurando que ninguna garantía vence sin reclamarse o sin devolverse a tiempo.
Reporting NAV / EPRA / SOCIMI
Para socimis cotizadas o en proceso de listing, cumplimiento del reporting trimestral con métricas estándar del estándar EPRA (European Public Real Estate Association):
- NAV (Net Asset Value) por inmueble y consolidado del portfolio
- GAV (Gross Asset Value) y ratio GAV/NAV
- EPRA earnings y EPRA NAV (estándar europeo SOCIMI)
- Occupancy rate físico y económico
- WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) ponderado por renta
- Rendimiento por euro invertido con TIR por inmueble y consolidada
Para family offices y fondos no cotizados, cuadro consolidado por inmueble, por familia/sociedad del grupo, por tipología (residencial, oficinas, retail, industrial, logístico) con conciliación entre declaraciones fiscales y reporting interno. dvfinance cubre la base + dvdata-analysis lleva las métricas a Power BI con drill-down hasta la transacción individual.
Gestión de incidencias del inquilino
App móvil para que el inquilino abra incidencias (avería, gotera, ascensor parado, fallo de calefacción) con foto y geolocalización automática del inmueble. La incidencia se traza: asignación al gremio correspondiente del listado de proveedores del propietario, control de SLA de respuesta y resolución según criticidad, cierre con conformidad del inquilino, valoración del servicio. La factura del gremio se imputa automáticamente al inmueble correspondiente y el sistema decide, según naturaleza y contrato, si es gasto repercutible o asumido por el propietario.
Más detalle en el post pillar Mejorando la eficiencia operativa en el sector inmobiliario y en Revolucionando el sector inmobiliario: app de gestión de incidencias.
Fiscalidad inmobiliaria
dvimpuestos cubre la fiscalidad específica del sector:
- ITP/AJD en compraventas con cálculo según CCAA.
- IVA con prorrata por sectores diferenciados (vivienda libre exenta, vivienda alquiler social, oficinas y locales con repercusión, retail) y regularización anual de prorrata.
- Retenciones por arrendamiento de locales a profesionales (modelos 115/180) con generación automática de declaración y certificados.
- Modelo 184 de entidades en régimen de atribución de rentas para comunidades de bienes.
- Declaración informativa SOCIMI específica para entidades acogidas al régimen.
Los modelos AEAT se generan directamente desde la operativa diaria, sin Excel paralelo. Verifactu y SII integrados para facturación electrónica.
Multi-sociedad y consolidación
Family offices y fondos suelen estructurar el patrimonio en decenas o cientos de sociedades vehículo (SVS, SPVs). Business Central soporta multi-empresa nativo con consolidación contable automática entre sociedades, eliminaciones intercompañía y reporting consolidado por área geográfica, por tipología de activo o por gestor. El alta de una nueva SPV no requiere proyecto técnico, solo configuración.
Dolores típicos de la gestión patrimonial mediana
Patrones recurrentes en diagnósticos iniciales con family offices y patrimonialistas con 20-300 inmuebles:
- Revisión IPC olvidada: aniversarios sin revisar porque el seguimiento vive en Excel y nadie lo cruza con el calendario.
- Gastos repercutibles no facturados: derramas e IBIs que el gestor olvida pasar al inquilino y acaba asumiendo el propietario.
- NAV calculado a mano cada trimestre: dos personas dedican una semana al cierre trimestral porque el reporting no sale del sistema.
- Fianzas no devueltas o no reclamadas: depósitos en IVIMA/INCASOL pendientes de devolver al inquilino o no exigidos por el propietario al fin del contrato.
- Incidencias gestionadas por WhatsApp: el inquilino reporta la avería al gestor, el gestor llama al fontanero, la factura llega por email. Sin trazabilidad y sin SLA.
Combo Davisa para gestión patrimonial
Configuración tipo: Business Central como núcleo + dvproject-patrimonio para ciclo contractual + dvfinance para reporting NAV/EPRA y multi-sociedad + dvfactura-e para facturación electrónica recurrente + dvimpuestos para modelos AEAT inmobiliarios + dvretencionesgarantia para fianzas y garantías + dviewer para gestión documental contractual. Para promotoras patrimonialistas que también construyen para alquilar (build-to-rent) se añade dvproject-construccion o dvproject-promocion-construccion.
Todo nativo en BC, sin vertical inmobiliario paralelo y sin Excel de cálculo de métricas.
Siguiente paso
Si gestionas un patrimonio inmobiliario de más de 20 inmuebles y notas que el reporting trimestral requiere demasiada mano de obra manual o que se escapan revisiones de IPC y gastos repercutibles, agenda 30 minutos con un consultor Davisa con experiencia en el sector. Te decimos honestamente si Business Central + el combo dv* encaja con tu volumen y estructura societaria, qué resultado realista esperar y en qué plazo.