Definición y propósito
Las retenciones de garantía son la cantidad que el promotor o propiedad retiene al contratista —habitualmente un 5 % del importe certificado, aunque puede pactarse otro porcentaje— como garantía de que la obra se ejecutará correctamente y de que se solucionarán los vicios y defectos que aparezcan durante el periodo de garantía posterior a la recepción.
En obra pública la retención está regulada en la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público (LCSP): el 5 % del precio de adjudicación se constituye como garantía definitiva (artículos 107 y 108) antes de la firma del contrato. Puede sustituirse por aval bancario o seguro de caución. En obra privada se rige por el contrato y suele instrumentarse como retención sobre certificación o como aval bancario por importe equivalente.
La retención se aplica certificación a certificación. Sobre el importe certificado neto (descontados anticipos), antes de IVA, se retiene el 5 %, y la factura del contratista se emite por el resto. La retención acumulada queda en una cuenta a pagar del promotor hasta que se cumplan las condiciones de liberación.
Periodo de garantía y devolución
Tras la recepción definitiva de la obra (que puede ser provisional y definitiva, según contrato) arranca el periodo de garantía:
- Obra pública (LCSP): 1 año por defecto, ampliable contractualmente.
- Obra privada: contractual. El artículo 17 de la LOE fija plazos de responsabilidad civil del contratista (10 años vicios estructurales, 3 años habitabilidad, 1 año acabados), pero esos plazos son responsabilidad civil, no necesariamente periodo de retención.
- Estabilidad estructural y vicios ocultos: la responsabilidad subsiste más allá del periodo de retención bajo régimen LOE.
Durante el periodo de garantía, los defectos detectados se notifican al contratista y se ejecutan contra la retención si no se solucionan en plazo. Al cumplirse el periodo sin incidencias, la retención se devuelve íntegra al contratista.
Cómo se aplica en Business Central
Business Central nativo no gestiona retenciones de garantía. La práctica habitual es contabilizarlas a mano en cuenta de “retenciones a pagar” y llevar un Excel paralelo con los plazos de liberación.
La extensión dvretencionesgarantia de Davisa es específica para resolver este problema:
- Define el porcentaje de retención y el periodo de garantía por contrato y, opcionalmente, por línea de presupuesto.
- Aplica la retención automáticamente sobre cada certificación, generando dos asientos contables: la factura por el neto y la retención en cuenta de garantía.
- Mantiene el calendario de liberación: previsión de devoluciones por mes, importe, contratista y obra.
- Permite registrar incidencias de garantía durante el periodo (defectos detectados, importe estimado, estado de resolución) que descuentan automáticamente del importe a devolver si no se resuelven en plazo.
- Gestiona la sustitución por aval bancario: cuando el contratista presenta aval, se libera la retención correspondiente y se registra el aval con su fecha de vencimiento.
Para promotoras inmobiliarias, dvproject-promocion-construccion integra esta gestión con el ciclo completo de la promoción.
Errores frecuentes
- Olvidar el plazo de devolución. La retención duerme en el balance hasta que el contratista reclama. Sin calendario sistemático, la devolución se hace tarde y genera intereses.
- No descontar incidencias detectadas en plazo. Los defectos notificados durante la garantía no resueltos por el contratista habilitan al promotor a ejecutar contra la retención. Devolverla sin descontar es renunciar a una garantía pagada.
- Aplicar IVA mal en la liberación. La devolución de la retención no es una nueva operación: el IVA se devengó en su día con la certificación. Confundirlo con una nueva factura genera duplicidad de IVA.
- No diferenciar garantía definitiva LCSP de retención contractual. Son figuras distintas con regulación distinta. Confundirlas en obra pública (donde la garantía debe ser definitiva al inicio, no retención sobre certificación) puede invalidar el contrato.