Por qué la promoción y la construcción necesitan un ERP hecho para su ciclo
La promoción inmobiliaria y la construcción comparten un problema que los ERP horizontales no resuelven: el negocio no se organiza por productos ni por pedidos, sino por activos y proyectos únicos que viven años. Una promoción arranca con la compra del suelo, pasa por licencias, proyecto y obra, se vende sobre plano o terminada, y todavía tiene cola durante el periodo de garantía con la postventa. Una constructora ejecuta obra ajena con su propio ciclo de certificaciones, subcontratación y retenciones. Y muchas empresas españolas son las dos cosas a la vez —promotora-constructora— además de quedarse una parte del producto en renta como patrimonio.
Davisa lleva implantando Microsoft Dynamics 365 Business Central en este sector desde 2003 y ha desarrollado la familia de extensiones dvproject para cubrir el ciclo completo sin obligar a salir a hojas paralelas: dvproject Promoción-Construcción para el promotor-constructor integrado, dvproject Construcción para la constructora pura, dvproject Patrimonio para la explotación en renta, dvive para la postventa de obra nueva y dvretencionesgarantia para el dinero retenido que casi nadie reclama a tiempo. Todo nativo dentro de Business Central, sobre una única base contable y fiscal española.
La promotora-constructora: suelo → licencia → obra → venta → postventa
El perfil que más valor obtiene de este combo es la promotora-constructora integrada, porque su ciclo cruza todas las fases y ningún ERP genérico las une bien.
Controla el activo desde el suelo. Con dvproject Promoción-Construcción cada promoción es un objeto de negocio de primera clase: coste de suelo, gastos de urbanización, licencias, honorarios técnicos, coste de construcción y comercialización se imputan al activo y consolidan el margen real de la promoción, no un estimado del despacho. La cuenta de resultados de cada promoción está viva, no se cierra en Excel al final del ejercicio.
Gestiona la comercialización sin sistema aparte. Reserva, contrato de arras, escritura y entrega de cada unidad (vivienda, plaza, trastero, local) se llevan dentro de BC, con el estado de ventas de la promoción actualizado y los cobros aplazados y avales vinculados a cada comprador. La dirección ve el ritmo de ventas y el coste de la deuda promotor sin pedir informes.
Ejecuta la obra con la misma capa de la constructora. Cuando la promotora construye con medios propios, hereda toda la operativa de obra de dvproject Construcción: estructura obra → capítulos → partidas, certificaciones sobre medición real, control de subcontratación y almacenes de obra. Un solo sistema para promover y para construir.
La constructora pura: obra, certificaciones y cumplimiento
Para la empresa que ejecuta obra ajena —pública o privada— el corazón es dvproject Construcción. Importación de presupuestos en formato BC3 sin reescritura, trazabilidad oferta → adjudicación → obra, estructura jerárquica de obra, control de mano de obra propia y subcontratada, y almacenes de obra con consumos imputados a partida. La certificación parcial se hace sobre mediciones reales del jefe de obra, con revisiones de IPC, deducción de retenciones y régimen de IVA correcto para promotor público o privado.
Sobre esa base, el cumplimiento que un ERP horizontal no cubre: registro REA de subcontratas con vencimientos automatizados, control documental de PRL y planes de seguridad, y comunicación de subcontratación. Y las retenciones de garantía con dvretencionesgarantia, el punto donde las constructoras medianas pierden más dinero olvidado: un libro vivo por obra y vencimiento, con alertas a 30/60/90 días y devolución vinculada al cobro real. Todo el detalle operativo de este perfil está en la landing de Constructoras.
El patrimonio en explotación: alquileres, IPC y reporting por activo
La promotora que decide no vender parte del producto y explotarlo en renta pasa a ser patrimonialista, y ahí el ciclo cambia: ya no vende unidades, gestiona contratos que duran años. dvproject Patrimonio lleva la cartera de arrendamientos dentro de Business Central: contratos por activo e inquilino, calendario de rentas, actualización automática de IPC, repercusión de gastos comunes y suministros, gestión de fianzas y avales, y reporting financiero por activo, edificio o cartera.
La ventaja de tenerlo en el mismo ERP que la promoción es evidente: el activo no “salta” de un sistema a otro cuando pasa de obra a renta. Su histórico de coste (lo que costó promover y construir) y su rendimiento en explotación (rentas cobradas, ocupación, gastos) viven juntos, y el reporting de rentabilidad del patrimonio es real, no reconstruido. Family offices, socimis y promotoras patrimonialistas trabajan así; el detalle de este perfil está en la landing de Patrimonio inmobiliario.
La postventa de obra nueva: dvive cierra el ciclo
La entrega de llaves no termina la promoción: empieza el periodo de garantía, con las incidencias del comprador (humedades, remates, instalaciones) y la responsabilidad de coordinar a cada gremio para resolverlas. Es la fase peor gestionada del sector, normalmente a base de correos, llamadas y hojas de cálculo que nadie mantiene.
dvive es la app de postventa de Davisa conectada a Business Central. El comprador reporta la incidencia desde el móvil con fotos, la promotora la asigna al industrial responsable, y cada incidencia queda trazada hasta el cierre, con su plazo y su garantía. La promotora ve el estado de cada vivienda y cada gremio en tiempo real, mide qué industriales generan más incidencias y llega a la recepción definitiva con la postventa documentada. Cerrar bien la postventa protege la marca de la promotora y evita que un defecto pequeño escale a reclamación.
Combo Davisa para promoción y construcción
La propuesta tipo para una promotora-constructora integrada es: Business Central como núcleo contable, financiero y fiscal + dvproject Promoción-Construcción para el ciclo del activo y la comercialización + dvproject Construcción para la obra con medios propios + dvretencionesgarantia para el libro vivo de retenciones + dvive para la postventa. Si además explotas patrimonio en renta, se suma dvproject Patrimonio para arrendamientos e IPC.
Cada empresa activa solo la capa que necesita: la constructora pura no necesita la comercialización de unidades, la promotora que subcontrata toda la obra no necesita almacenes de obra, y la patrimonialista pura arranca por dvproject Patrimonio. Las extensiones dv* agilizan y automatizan procesos concretos sobre una base —Business Central— que sí es el núcleo del sistema. Todo nativo, sin middleware, sin sincronizaciones nocturnas ni doble entrada del dato: una sola fuente de verdad para suelo, obra, ventas, patrimonio y fiscalidad.
Implantación: cómo es el proyecto Davisa
El proyecto se diseña sobre tu ciclo real, no sobre un molde. Un proyecto tipo para una promotora-constructora mediana se descompone en cinco fases pensadas para no parar la operativa:
- Diagnóstico y diseño (3-4 semanas). Analizamos tu ciclo completo —qué promuevas, qué construyas con medios propios, qué vendas y qué te quedes en renta— y definimos qué capas dvproject activar. Salida: documento de alcance con casos de uso priorizados.
- Parametrización (4-6 semanas). Configuramos el plan contable, la estructura de promociones y obras, el libro de retenciones, el flujo de certificaciones y ventas, y los maestros (clientes, compradores, proveedores, subcontratas, inquilinos si hay patrimonio).
- Migración y carga (3-5 semanas). Importamos histórico contable necesario, promociones y obras en curso con su estructura de costes, ventas y reservas vivas, retenciones pendientes y contratos de arrendamiento en vigor.
- Formación (2-3 semanas en paralelo). Oficina técnica, comercial, administración, jefes de obra y dirección, cada rol en su parte del sistema.
- Go-live y estabilización (4-6 semanas). Arranque con asistencia, ajuste fino según operativa real y transición desde el sistema antiguo.
Total típico 3-6 meses según volumen y número de líneas de negocio activas. Si ya trabajas con Business Central, el proyecto es más corto porque solo añadimos las capas dvproject sobre tu instalación. Más contexto sobre la base en Business Central y ejemplos reales en casos de éxito.
Siguiente paso
Si promuevas, construyas, alquiles o hagas las tres cosas, y notas que el margen real de cada promoción o el estado de tu postventa solo lo conoces a base de Excel, agenda 30 minutos con un consultor Davisa desde contacto. Te decimos honestamente qué capas dvproject encajan con tu ciclo, qué resultado esperar y en qué plazo. Sin presentación comercial: directos al diagnóstico.