Funcionalidades del ERP de promoción y construcción: es tu promoción y tu obra, y el margen lo proteges tú.
En una promotora-constructora no hay cliente externo al que renegociar. El margen que fijas en el estudio de viabilidad o llega intacto a la entrega, o se pierde por el camino. Aquí tienes, fase a fase, lo que hace este software de gestión de promociones inmobiliarias y obra sobre Microsoft Dynamics 365 Business Central. Es el ERP para promotoras-constructoras de Davisa, el ERP del promotor inmobiliario y constructor que cubre el ciclo completo del suelo a la entrega de llaves: control de costes por partidas de obra, importación de ficheros BC3, certificaciones, retenciones de garantía de subcontratas y la analítica vertical y horizontal de un holding con una sociedad por promoción. Seis fases del suelo a la escritura, más cinco bloques que cruzan todo el ciclo.
Estructura completa dvproject Promoción-Construcción
Toda la cadena de valor en un mismo dato: de la captación de suelo y el estudio de viabilidad al proyecto de ejecución, las licitaciones, los contratos y las certificaciones de obra, hasta los inmuebles, la finca y la venta. Un único núcleo sobre Business Central.
Tu mapa de navegación
Una única verdad. Desde la oportunidad de suelo hasta el `Sí, acepto` de la escritura.
01 Captación de suelo y oportunidad
Una oportunidad llega — un suelo, un edificio para rehabilitar, un activo a transformar. Antes de comprometer capital, necesitas saber si encaja en cartera y qué hipótesis preliminar de margen sostiene.
Funcionalidades
- Maestro de oportunidades. Suelos, edificios y activos en seguimiento, con estado y prioridad.
- Ficha de suelo / activo. Datos urbanísticos, edificabilidad, calificación y restricciones.
- CRM de propietarios y contactos. Quién tiene qué y con quién hablar — sin libreta paralela.
- Comparativa de oportunidades. Margen estimado, plazo, riesgo, encaje en cartera, en una sola vista.
- Geolocalización por zonas. Mapa de cartera y oportunidades por código postal o municipio.
- Adjuntos del expediente. Planos, escrituras, catastro, estudios técnicos vinculados a la ficha.
- Seguimiento del proceso de adquisición. Hitos: contacto → visita → carta de intenciones → firma.
- Hipótesis preliminar de margen. Cálculo rápido por m² edificable y precio de venta de zona.
02 Viabilidad técnica y económica
El estudio de viabilidad decide si vas a por la promoción o no. Necesitas un presupuesto inicial de obra creíble, una hipótesis de venta defendible y un plan de financiación que cuadre — todos sobre la misma estructura, no en tres Excel paralelos.
Funcionalidades
- Estudio de viabilidad de promoción. Cabecera única que conecta coste objetivo, hipótesis de venta y financiación.
- Presupuesto inicial de obra (objetivo). Importado de BC3 del proyecto técnico o desde plantillas tipo de tu cartera.
- Hipótesis de venta por unidad. Vivienda, garaje, trastero, local — con precio €/m² por tipología.
- Cuenta de explotación previsional. Ingresos por venta vs coste de obra + gastos de promoción + financiación + impuestos.
- Análisis de margen, TIR y VAN. Para defender la inversión ante consejo o ante el banco.
- Hipótesis de financiación. Préstamo promotor, anticipos de comprador, tramo subordinado.
- Convivencia de varios escenarios. Estudio inicial, técnico, ajustado tras visita urbanística — todos vivos a la vez.
- Comparativa entre estudios. Detalle y resumen de hipótesis lado a lado, sin reconstruir nada.
- Generador de oferta basada en oferta y objetivo basado en objetivo. Para iterar variantes durante la negociación de suelo o financiación.
- Motivo de cierre / no cierre del estudio. Causas codificadas para análisis posterior de cartera.
03 Proyecto y planificación de obra
Aprobada la viabilidad, conviertes el estudio en proyecto de ejecución sin reescribir nada. Las mediciones del proyecto técnico entran en BC3, la planificación se monta sobre las propias partidas y los precios objetivo del estudio viajan a obra para ser defendidos.
Funcionalidades
- Conversión estudio → proyecto en ejecución. Con un clic, conservando estructura, mediciones, partidas y precios objetivo.
- Importación BC3 nativa. Sin perder la jerarquía del proyectista: estándar, BC3 de certificaciones, BC3 de acuerdos marco.
- Importación Excel. En 2 formatos predefinidos para arranques rápidos.
- Estructura jerárquica de 7 niveles. Capítulo → subcapítulo → tarea → subtarea → elemento → partida.
- Mediciones por partida. Buffer de cálculo con largo, ancho, alto y parcial. Trazabilidad por celda.
- Planificación sobre las propias partidas. No en otra herramienta — la planificación y el coste comparten estructura.
- Microsoft Project. Import y export nativo bidireccional para los que ya trabajan con Project.
- dvplanner. Herramienta visual de Davisa para coordinar recursos entre obras de la cartera.
- Plantillas de planificación. Reutilizables entre promociones similares.
- Recálculo automático. Fechas previstas y de contratación se ajustan ante cualquier cambio.
- Previsión de costes y producción por periodo. Lista para reporting al consejo o al banco.
- Renumerar nivel y orden. Reorganizar partidas tras la negociación final con el proyectista o la dirección de obra.
04 Compras y subcontratación
Aunque construyas internamente, los materiales, los oficios subcontratados y los servicios técnicos los compras tú. Aquí gestionas el ciclo completo: hoja de demanda, RFQ multiproveedor, comparativas, contratos y subcontratistas con su documentación PRL al día.
Funcionalidades
- Hoja de demanda de proyectos. Necesidades agregadas listas para comprar, sin ir partida a partida.
- Petición de ofertas a varios proveedores con un clic. RFQ multiproveedor desde la propia hoja.
- Comparativa automática por precio y plazo. Ranking de ofertas con criterio configurable.
- Generación de contrato/pedido. Desde la comparativa ganadora, sin retecleo.
- Acuerdos marco. Con partidas y proveedores autorizados por partida — para la cartera completa de promociones.
- Importación BC3 de acuerdos marco. Cuando se pactan precios a nivel grupo.
- Detalle de contratación. Seguimiento del contrato hasta el albarán recibido.
- Subcontratación. Clasificación de contratistas, tarifa por tipo, históricos por proveedor.
- Anexos por obra y subcontrata. PRL, certificados, seguros vinculados al expediente.
- Trabajadores propios y subcontratados. Maestro vinculado al contratista, con formaciones y EPIs.
- UTE. Gestión de uniones temporales cuando se promueve con un socio constructor.
- Cambiar recurso asignado. Redistribución entre obras según prioridad de cartera.
05 Construcción e imputación interna
Aquí no hay cliente al que certificar — hay un margen que defender. Es el control de costes por partidas de obra en estado puro: cada hora imputada, cada albarán de compra y cada movimiento entre obras de la cartera suma o resta del margen del estudio de viabilidad. Lo que pasa hoy en obra está en el ERP hoy.
Funcionalidades
- Producir cantidades / mediciones reales por partida. Pantalla operativa pensada para el ritmo del jefe de obra.
- Mediciones y producción en la misma pantalla. Ningún salto entre módulos.
- Imputación de costes desde albaranes de compra. Cada albarán al proyecto y a la partida correspondientes.
- Imputación automática desde compra. Report dedicado para cargas masivas mensuales.
- Albarán interno entre obras. Trazabilidad de material movido entre promociones de la cartera, con histórico y deshacer.
- Movilidad en obra. El encargado imputa horas y consumos desde el móvil. Las producciones se registran en el momento.
- Diario de proyecto. Registros agrupados por fecha y responsable.
- Diarios de costes. Imputación contable analítica por promoción.
- Movimientos de proyecto. Trazabilidad transaccional completa.
- Comparativa por partida. Objetivo · contratado · real · desviación, en una pantalla.
- Certificaciones internas entre obras. Cuando una unidad de la cartera presta recursos a otra.
06 Comercialización: venta, alquiler y entrega
La obra avanza y el activo empieza a monetizarse. dvproject gestiona la venta y el alquiler sobre la misma ficha de inmueble: cada unidad lleva su precio de venta y su precio de renta, su estado comercial y su coste real, y la operación que se cierre —compraventa o arrendamiento— genera su contrato, su documentación y su facturación desde el propio ERP. La explotación en alquiler no se despide en la entrega: sigue con las rentas, sus actualizaciones y sus gastos hasta el final del contrato.
Funcionalidades
- Ficha de promoción, de inmueble y de unidad operativa. Vivienda, garaje, trastero, local u oficina, con superficies, características, precio de venta y precio de alquiler conviviendo en el mismo registro.
- Estados y disponibilidad del activo. Libre, apalabrado, reservado, alquilado, vendido, escriturado y entregado, con la fecha de cada transición.
- Buscador de inmuebles. Localización inmediata del activo por promoción, tipología, superficie o estado.
- Gestión comercial de oportunidades. Ofertas económicas con su gestión documental, seguimiento y ratios del funnel.
- Venta: reservas y anticipos. Plazo de reserva, anticipo cobrado y cancelaciones controladas.
- Venta: contrato privado de compraventa. Emitido desde plantilla con los datos del comprador.
- Venta: calendario de cobros y facturación de anticipos. Anticipos, hipoteca y escritura cuadrados por unidad, sin retecleo entre comercial y administración.
- Venta: avales de cantidades anticipadas. Cobertura de la garantía exigida por la Ley 38/1999 controlada por promoción.
- Alquiler: contrato de arrendamiento y facturación automática. La renta se emite periódicamente sin intervención manual, inquilino a inquilino.
- Alquiler: revisión periódica de rentas. Importe fijo o variable en función del IPC, aplicable de forma manual o automática.
- Alquiler: cartas de aviso al inquilino. Notificación de revisión, vencimiento o renovación emitida desde el propio contrato.
- Alquiler: reparto de gastos entre inmuebles. IBI, comunidad, suministros y seguros asignados al activo que los soporta.
- Alquiler: previsión de gastos e ingresos frente a la realidad. Rentabilidad del activo en explotación, no solo en la hipótesis.
- Conciliación con el avance real de obra. Una unidad solo se escritura o se entrega cuando su bloque está listo, y el técnico lo confirma desde el ERP.
- Gestión documental hasta la entrega. Contrato, cédula, certificados, escritura y manual de la vivienda clasificados en el expediente del inmueble.
- Incidencias y reclamaciones. Trazadas al inmueble, al contrato y al proveedor responsable, en venta y en alquiler.
- Ficha de reforma. La intervención sobre un activo se presupuesta, se ejecuta y se imputa como cualquier otro coste de la promoción.
- Analítica por promoción e inmueble. Gastos frente a ingresos, con histórico de la finca y de sus alquileres.
BC3 nativo
La importación de ficheros BC3 vive dentro del ERP, no en una utilidad suelta. Importas las mediciones del proyecto técnico, exportas para el banco o la dirección facultativa y mantienes la estructura del proyectista intacta.
Funcionalidades
- Import BC3 estándar. Estructura jerárquica completa preservada.
- Import BC3 de certificaciones internas. Cuando una unidad de la cartera certifica trabajos a otra.
- Import BC3 de acuerdos marco. Para precios pactados a nivel grupo.
- Export BC3 estándar. Para enviar al banco financiador o a la dirección facultativa.
- Export BC3 sin partidas. Solo estructura, cuando hace falta enviar el árbol vacío.
Movilidad en obra
El dato se recoge donde se produce. El encargado no escribe horas a fin de semana, las imputa al momento desde el móvil — y entran al ERP en tiempo real. Cada minuto de retraso en el dato es un minuto en el que el margen se mueve sin que lo veas.
Funcionalidades
- Imputación de horas y consumos desde móvil. Sin papel, sin parte semanal manual.
- Producciones registradas al momento. Cada cantidad producida entra al ERP en tiempo real.
- Recogida de dato en el lugar donde se produce. Albaranes, partes, consumos imputados al pie de obra.
Subcontratación y PRL
El subcontratista entra a obra con su documentación validada conforme al RD 1109/2007 de subcontratación y al RD 1627/1997 de seguridad y salud — clasificación, certificados, formaciones y EPIs — y la coordinación de actividades empresariales no depende de un correo perdido. En una promoción propia, la sanción de Inspección de Trabajo la asume íntegramente la promotora.
Funcionalidades
- Clasificación de contratistas. Por especialidad, tarifa y trayectoria.
- Anexos por obra y subcontrata. Documentación específica por promoción.
- Recepción de documentación de trabajadores. Reconocimientos, formaciones, ITs.
- Comunicación de incorporación de subcontratas. Aviso al coordinador de seguridad.
- Coordinación de actividades empresariales. Registro y trazabilidad.
- Entrega del Plan de Seguridad y Salud. Con confirmación de recepción.
- Trabajadores obra y subcontrata. Maestro vinculado al contratista.
- Empleados propios. Con histórico formativo y de EPIs.
- Grupo contratista proveedor / contacto. Visión empresarial agregada para la cartera.
Tesorería de promoción
Préstamo promotor, avales de cantidades anticipadas de la Ley 38/1999, gestión de retenciones de garantía de subcontratas y previsiones de flujo conviven dentro del mismo entorno donde vive la promoción. La conciliación bancaria se cierra con Norma 43, los avales de cantidades anticipadas se controlan al céntimo, sin pasar por Excel del controller. Y la facturación cumple la normativa Verifactu 2026 para promotoras en España de serie, sin módulo aparte.
Funcionalidades
- Préstamo promotor. Cuadro de amortización, tramos, cancelaciones anticipadas, configuración por banco.
- Avales bancarios. Alta, líneas, contabilización, estados y vencimientos por aval — incluyendo aval de cantidades anticipadas (Ley 38/1999).
- Pagarés. Emisión, descuento y vencimiento controlados.
- Norma 43. Importación del extracto bancario con conceptos interbancarios.
- Previsión de flujos de efectivo. Filtrable por promoción y por unidad.
- Detalle de pagos. Calendario de cobros (anticipos, escritura) y pagos por promoción.
- Cartera de cobros y pagos. Con histórico y conciliación.
- Anticipos de comprador. Cobrados, conciliados con la unidad y con el aval correspondiente.
Reporting y Power BI
Si el dato vive en el ERP, el informe se construye solo. La analítica vertical te da cada promoción por separado y la analítica horizontal, el grupo consolidado: es la lectura que necesitan los holdings inmobiliarios con una sociedad por promoción, sin rehacer la consolidación manualmente en cada cierre. Ahí es donde cuadra el balance técnico-económico de obra y preventas en un mismo informe: producción real vs planificada por promoción, márgenes vivos, cartera de oportunidades y unidades vendidas — todo conectado al modelo nativo de Power BI, sin esperar al consultor de BI ni reconstruir histórico.
Funcionalidades
- Situación de promociones. Cartera completa con estado, importe objetivo, importe real, % avance, % margen.
- Seguimiento de obra mes a mes. Producción real vs planificada por promoción.
- Resultado mes a mes. Margen vivo de cada promoción de la cartera.
- Visión por tipo contratista. Coste por especialidad y por proveedor agregado.
- Comparativo detalle / resumen entre estudios. Para hacer evolución de hipótesis.
- Evolución oferta / objetivo / certificación / coste real. Cinco columnas en una pantalla.
- Proyección de costes. Estimación a cierre con datos reales y previstos.
- Valoración económica. Posición técnica y financiera de cada promoción.
- Informe de tesorería. Filtrable por promoción y por aval.
- Informe técnico-económico. Para banco financiador o consejo.
- Power BI nativo. Páginas listas para conectar (promociones, partidas, certificaciones, unidades vendidas, anticipos).
No tienes que usarlo todo.
Se empieza por la fase que hoy concentra el riesgo y se amplía desde ahí. La herramienta es la misma; el recorrido lo eliges tú.
- Si tu dolor está en viabilidad y márgenes
Arranca por Fase 02 Viabilidad. Cuenta de explotación previsional por promoción, hipótesis de venta por unidad y comparativa de escenarios de inversión. El resto del ciclo lo sumas cuando lo necesites.
- Si tu dolor está en el control de obra
Arranca por Fase 05 Construcción e imputación. Movilidad para el encargado, imputación desde albarán de compra, albaranes internos entre obras de la cartera. El margen del estudio empieza a defenderse desde el primer día.
- Si tu dolor está en comercialización
Arranca por Fase 06 Comercialización: venta, alquiler y entrega. Ficha de inmueble con precio de venta y de renta, reservas, anticipos, facturación automática de alquileres y posventa por unidad. Sin Excel del comercial paralelo al ERP.
Lo que añade dvproject promoción + construcción.
Si ya trabajas con Business Central, esto es lo que sumamos para una promotora-constructora. Sin migraciones. Sin romper actualizaciones.
| Funcionalidad | BC estándar | BC + dvproject promoción + construcción |
|---|---|---|
| Maestro de oportunidades de suelo y CRM de propietarios | — | ✓ |
| Estudio de viabilidad de promoción con cuenta de explotación previsional | — | ✓ |
| Importación y exportación BC3 nativa | — | ✓ |
| Mediciones por partida con 7 niveles de desglose | — | ✓ |
| Catálogo de unidades vendibles (vivienda · garaje · trastero · local) | — | ✓ |
| Reservas, contratos privados y calendario de cobros por unidad | — | ✓ |
| Acuerdos marco con proveedores autorizados por partida | — | ✓ |
| Comparativa por partida: objetivo · contratado · real · desviación | — | ✓ |
| Subcontratación con documentación PRL y Plan de Seguridad | — | ✓ |
| Avales de cantidades anticipadas (Ley 38/1999) y préstamo promotor | — | ✓ |
| Reporting técnico-económico mes a mes para banco / consejo | — | ✓ |
| Plantillas Power BI nativas de cartera de promociones | — | ✓ |
La comparativa completa cubre 10 áreas y +130 funciones: oportunidades, estudio, viabilidad, ejecución, recursos, compras, homologación, contratas, comercialización, financiero e informes.
La solución aportada por Davisa nos ha permitido agilizar los procesos, tanto internos como externos. Con la movilidad de dvproject hemos conseguido disponer de la información precisa en cada momento y recoger el dato en el lugar que se produce, pudiendo trabajar desde cualquier lugar.
Hemos conseguido disponer de toda la información en tiempo real en un único sistema; la flexibilidad y automatizaciones de dvproject nos permiten trabajar mejor juntos.
Cuéntanos qué fase del ciclo de tu promoción concentra hoy el riesgo.
Te enseñamos cómo lo resolvemos en una reunión de 30 minutos, con tus datos y tu cartera. Gratis, sin compromiso, con un consultor senior del sector.
ventas@davisa.es +34 647 37 39 96 (ventas) +34 618 747 238 (soporte/demos)