Captación de activos inmobiliarios con dvproject Patrimonio
Pasos y datos clave para captar nuevos activos inmobiliarios desde un ERP patrimonialista: análisis de viabilidad, scoring y trazabilidad en Business Central.
Captar bien un activo inmobiliario empieza mucho antes de la firma. Empieza el día que entra el primer email del bróker, sigue con un análisis de viabilidad serio y termina (o no) con un comité que decide con datos. Las patrimonialistas que pierden oportunidades casi nunca lo hacen por falta de capital — lo hacen por falta de proceso: la oportunidad se enfría en una bandeja, el analista pide datos que llegan tarde, el comité decide con un Excel improvisado.
dvproject Patrimonio, la extensión de Davisa sobre Microsoft Dynamics 365 Business Central para gestoras patrimoniales, convierte la captación en un proceso con etapas, datos obligatorios y trazabilidad. No es un CRM genérico maquillado de inmobiliario — está diseñado con los campos y métricas que un comité de inversión usa de verdad.
El problema — pipeline informal, decisiones improvisadas
Las patrimonialistas a las que llegamos suelen tener este escenario:
- El analista trabaja con un Excel personal con 80 oportunidades vivas. Cada una con campos distintos (a veces hay yield, a veces no).
- El director de inversiones pide cada lunes “las top 10 oportunidades del mes”. Alguien dedica medio día a montar el resumen.
- El comité decide con un PDF de 4 páginas hecho a mano la noche antes. La sensibilidad de hipótesis (¿qué pasa si baja la renta?) no aparece.
- Las descartadas se borran. Seis meses después, el mismo activo vuelve a aparecer por otro canal — y nadie recuerda por qué se rechazó.
El coste real no son las oportunidades perdidas — es la sensación permanente de que el equipo trabaja mucho pero el comité decide a ciegas.
La ficha de oportunidad — los 10 campos no negociables
dvproject Patrimonio fuerza un mínimo de datos por oportunidad para que sea evaluable:
| Bloque | Campos obligatorios |
|---|---|
| Identificación | Dirección catastral, referencia catastral, coordenadas, tipo activo |
| Físico | Superficie útil, superficie construida, plantas, antigüedad |
| Urbanístico | Calificación, edificabilidad pendiente, expediente abierto |
| Titularidad | Propietario, cargas registrales, situación arrendaticia |
| Mercado | Precio oferta, comparables zona (€/m²), valoración interna |
| Económico | Renta actual (si arrendado), renta de mercado estimada, vacancia |
| Coste de entrada | Capex de adecuación, ITP/IVA, gastos transacción |
| Hipótesis de salida | Horizonte de tenencia, valor terminal estimado |
| Comercial | Canal de origen, broker, contacto, fecha primer contacto |
| Estado | Etapa (prospección → cierre), responsable, próxima acción |
Si un campo falta, el sistema no impide guardar la oportunidad — pero marca la ficha como incompleta y la excluye del cuadro de mando del comité. Resultado práctico: los analistas tienen incentivo a completar antes de que la oportunidad suba a revisión.
Etapas del pipeline — qué pasa en cada una
El embudo estándar de captación que dvproject Patrimonio configura por defecto:
- Prospección: el activo entra al sistema (canal directo, bróker, importación masiva). Mínimos datos físicos y de localización.
- Análisis preliminar: el analista calcula yield bruto, compara con la zona, decide si pasa o se descarta. Si descarta, se guarda con motivo (precio, ubicación, estado, expediente urbanístico).
- Due diligence: solicitud de notas simples, IBIs, cédulas, certificados energéticos. Documentos vinculados a la oportunidad en el gestor documental de BC.
- Comité: ficha completa con yield bruto, yield neto, TIR, análisis de sensibilidad. El comité decide oferta sí/no.
- Oferta: registro de oferta enviada, contraoferta, plazo de respuesta.
- Cierre: si avanza, la oportunidad se convierte en activo dentro de la cartera de dvproject Patrimonio. Se hereda todo el histórico.
Cuando la oportunidad se convierte en activo, la trazabilidad no se pierde. Tres años después, cuando el activo se desinvierte, puedes ver desde qué precio se ofreció, qué hipótesis se aprobaron y cómo se cumplieron — auditoría real, no reconstruida.
Análisis de viabilidad — números, no olfato
La calculadora de viabilidad de dvproject Patrimonio devuelve tres métricas para cada oportunidad:
- Yield bruto: renta anual / precio de compra. Métrica rápida de filtrado.
- Yield neto: descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia esperada y capex amortizado. La que mide la realidad operativa.
- TIR a horizonte: con hipótesis de revalorización del activo, salida y reinversión de flujos. La que el comité usa para decidir.
Cada métrica viene con su análisis de sensibilidad: el sistema recalcula automáticamente bajando renta -5%, -10% y subiendo vacancia +5%, +10%. El comité ve no solo el caso central — ve el rango. Eso evita aprobar oportunidades que solo cuadran “si todo va perfecto”.
Anti-fugas — qué evita la captación caótica
Vicios concretos que dvproject Patrimonio elimina:
- ✓ Duplicados de oportunidad: alta deduplicación por referencia catastral. La misma dirección con dos brokers distintos no aparece dos veces.
- ✓ Histórico de descartes: cuando se rechaza, queda con motivo. Si vuelve a aparecer, el analista lo sabe sin tener que preguntar.
- ✓ Asignación clara: cada oportunidad tiene un responsable. Sin asignación, salta al supervisor automáticamente a los 7 días.
- ✓ Próxima acción con fecha: si una oportunidad pasa 15 días sin tocar, alerta al director de inversiones.
- ✓ Documentos vinculados: notas simples, cédulas, IBIs, todo en la ficha — no en el Drive personal del analista.
Integración con el resto del ciclo patrimonial
La captación no es un módulo aislado. Cuando una oportunidad se cierra, dvproject Patrimonio enlaza con:
- Activos: alta automática del inmueble en cartera con todos los datos heredados.
- Comercialización: si va a venta o alquiler, pasa al CRM inmobiliario integrado.
- Explotación: si va a alquiler, contratos, reclamaciones, IPC se gestionan desde el mismo BC.
- Análisis: el activo entra al dashboard cross-cartera con KPIs por zona, tipología, yield real vs. estimado.
Esto es lo que diferencia un ERP patrimonialista de un CRM inmobiliario genérico: el ciclo completo (captación → tenencia → desinversión) vive en una única base de datos.
Cierre — la captación es un proceso, no una intuición
Las gestoras patrimoniales que crecen sosteniblemente no son las que tienen mejor olfato — son las que tienen mejor proceso. Y un proceso solo funciona cuando los datos están en el sitio correcto, los responsables son claros y el comité decide con números completos.
dvproject Patrimonio aporta ese marco. No reemplaza al analista ni al comité — les da la infraestructura para que cada decisión sea trazable y cada activo, cuando entra en cartera, llegue con su historial completo.
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