Estudios de viabilidad inmobiliaria con BC y dvproject
Estudios de viabilidad de promoción inmobiliaria en dvproject: ingresos, costes, financiación y escenarios dentro del ERP, no en Excel.
El estudio de viabilidad es la decisión más importante de cualquier promoción. Si entra bien, la operación tiene margen para errores menores; si entra mal, ningún esfuerzo de ejecución la salva. Esta entrada explica cómo se estructura un estudio de viabilidad serio, qué umbrales se consideran aceptables hoy y por qué hacerlo en dvproject sobre Business Central cambia el escenario respecto a hacerlo en Excel.
Qué incluye un estudio de viabilidad serio
Cinco bloques principales:
1. Ingresos previstos
- Tipologías (vivienda libre, VPO, comercial, garaje, trastero).
- Unidades por tipología.
- Precio de venta unitario.
- Ritmo de ventas previsto (curva temporal).
- Cobros: arras, anticipos, escritura.
2. Costes directos
- Suelo (precio compra, costes de adquisición, impuestos asociados).
- Urbanización y obra exterior si aplica.
- Coste de obra desglosado por capítulo (estructura, cerramientos, instalaciones, acabados, urbanización interior).
- Honorarios técnicos: dirección facultativa, control de calidad, seguridad y salud.
- Licencias y tasas: licencia obras, ICIO, primera ocupación, conexiones.
3. Costes indirectos y comerciales
- Estructura propia imputada al proyecto.
- Marketing y publicidad.
- Comisiones comerciales (internas o externas).
- Avales de cantidades anticipadas.
4. Financiación
- Préstamo promotor: importe, plazo, tipo, comisiones.
- Calendario de disposiciones ligado a hitos de obra.
- Calendario de amortización.
- Coste financiero acumulado.
5. Fiscalidad
- Impuestos asociados a la adquisición de suelo (IVA, ITP-AJD según operación).
- IBI durante el periodo de promoción.
- Impuesto sobre sociedades sobre el beneficio.
- IVA repercutido y retenciones.
Los indicadores que decide
Tres principales:
| Indicador | Qué mide | Umbral referencia |
|---|---|---|
| Margen absoluto | Beneficio total en euros | Específico por proyecto |
| Margen sobre ingresos | % beneficio / ingresos | 15-20 % residencial nuevo típico |
| TIR del proyecto | Rentabilidad anualizada | 12-18 % típico |
⚠ Los umbrales dependen mucho de la plaza, tipología, ciclo económico y apetito de riesgo de la promotora. La referencia anterior es orientativa, no norma.
A estos tres se suman indicadores de riesgo: análisis de sensibilidad (¿qué pasa si el precio de venta cae un 5 %? ¿si el plazo se alarga 6 meses? ¿si el coste de obra sube un 10 %?), break-even (a qué precio o ritmo el proyecto deja de tener margen), y tensiones de tesorería puntuales.
Por qué Excel se queda corto
El Excel es la herramienta universal para hacer una primera viabilidad. Y se queda corto cuando la promotora quiere profesionalizar el proceso. Cuatro problemas estructurales:
1. Sin trazabilidad
¿Cuál es el Excel “bueno”? ¿La versión 7? ¿La 7b? ¿La 7b corregida de Juan? En promotoras con varias viabilidades simultáneas, el riesgo de trabajar sobre versión obsoleta es real.
2. Sin integración con la ejecución
Cuando la viabilidad se aprueba y empieza la obra, el Excel desaparece del flujo diario. El control de obra arranca en otro sistema y nadie compara plan vs. real en tiempo real.
3. Sin escenarios serios
Modelar pesimista/central/optimista en Excel exige cuidado constante para no romper fórmulas. La mayoría termina con un único escenario “el que sale” — y eso es planificación de manual, no decisión seria.
4. Sin reporting consolidado
Comparar 5 viabilidades en evaluación simultánea, ver el portafolio de proyectos activos, agregar margen previsto por sociedad — todo esto en Excel es trabajo manual continuo. En un ERP con módulo de viabilidad, es consulta inmediata.
Cómo se hace la viabilidad en dvproject
dvproject sobre Microsoft Dynamics 365 Business Central tiene un módulo de estudio de viabilidad nativo que estructura el plan económico-financiero como objeto del ERP.
Modelo de viabilidad
Estructura coherente: promoción → fases → capítulos → partidas. Cada partida tiene:
- Coste previsto.
- Unidades.
- Calendario de devengo.
- Categoría (suelo, urbanización, obra, comercial, financiero, fiscal).
Escenarios versionados
Cada viabilidad puede tener múltiples versiones (pesimista, central, optimista, alternativas de diseño). Cada versión recalcula automáticamente margen, TIR, tesorería. Dirección compara en un cuadro de mando único.
Sensibilidad incorporada
Los análisis de sensibilidad sobre las variables críticas (precio de venta, ritmo, coste de obra, coste financiero, plazo) se generan automáticamente. La promotora ve cuánto resiste el proyecto ante cada variación.
Integración con catálogo de inmuebles
Si la viabilidad es sobre un suelo del que la promotora ya conoce las características (calificación, edificabilidad, costes urbanísticos), el sistema arranca con esos datos cargados.
De plan a ejecución sin saltos
Cuando la viabilidad se aprueba, pasa a plan de la promoción. La fase de control de obra trabaja contra ese plan — sin re-cargar, sin Excel paralelo, sin doble fuente de verdad.
Tres recomendaciones prácticas
1. No firmes viabilidades con un único escenario
Las viabilidades con un único escenario son ilusiones de control. Sin pesimista bien hecho, no sabes cuánto te puedes equivocar.
2. Modela coste financiero realista
Los proyectos de 2-4 años con préstamo promotor son muy sensibles a la curva de tipos de interés. Modela con curva forward conservadora, no con tipo fijo optimista.
3. Repercute estructura propia al proyecto
Los costes indirectos (gerencia, oficina, técnicos en estructura propia) suelen no imputarse al proyecto y aparecer luego en cuenta general. Resultado: viabilidades infladas. Imputa una parte realista a cada promoción.
El argumento estructural: misma viabilidad, misma ejecución
La gran ventaja de hacer la viabilidad en dvproject no es que el módulo de viabilidad sea mejor que Excel para diseñar (Excel sigue siendo herramienta flexible). Es que plan y ejecución conviven en el mismo sistema. Cuando la promoción arranca:
- El plan está cargado.
- El control de coste lo compara automáticamente.
- Dirección ve desviación al día.
- Las replanificaciones quedan trazadas como versiones.
- El reporting al banco se genera en automático.
Una vez vivida esta integración, la vuelta al Excel + ERP genérico es operativamente regresiva.
Cómo lo trabaja Davisa con cada cliente
- Diagnóstico del proceso actual de viabilidad y de las plantillas que usa el cliente.
- Diseño de plantillas de viabilidad en dvproject adaptadas (tipologías, plazas, perfil de promotora).
- Implantación del módulo sobre Business Central + dvproject.
- Formación del equipo financiero y de desarrollo de negocio.
- Acompañamiento durante las primeras viabilidades hechas en el nuevo sistema.
Cierre
Una viabilidad bien hecha es la diferencia entre una promoción que sale y una que sangra. Una viabilidad que vive aislada del control de ejecución pierde casi todo su valor a los pocos meses. dvproject sobre Business Central une las dos piezas en un único sistema profesional.
Conoce dvproject Promoción Construcción — estudios de viabilidad y control de promoción integrados en Microsoft Dynamics 365 Business Central.
Reporting al banco y al promotor inversor
Una promoción inmobiliaria mediana o grande implica financiación promotor con periódico reporting al banco (a menudo mensual durante la obra, y trimestral en fase comercial). dvproject sobre Business Central automatiza:
- Estado de obra vs presupuesto con desglose por capítulo y subcontrata.
- Estado comercial (reservas, contratos, escrituras) con previsión de cierre.
- Curva de costes acumulados comparada con la curva prevista en viabilidad.
- Estado de tesorería del préstamo (disposiciones, intereses, devoluciones).
- Cuadro resumen para banco con KPIs y comentarios.
- Anexos legales y técnicos vinculados al proyecto.
Esto convierte el reporting mensual al banco en un proceso de minutos en lugar de días. Y, sobre todo, los datos llegan al banco coherentes con la realidad operativa del proyecto, no como una cifra “preparada” que se ajusta a posteriori. Para profundizar en el flujo de financiación conviene revisar también erp-ley-vivienda-espana.
¿Tu empresa está en esa situación?
Si tu estudio de viabilidad vive en una hoja de cálculo y se desconecta al arrancar la obra, el control de margen se evapora. dvproject-promocion-construccion mantiene el estudio vivo en Business Central, comparándolo contra coste real. Habla con un asesor de Davisa — 30 minutos sin compromiso.
