¿Cuántas incidencias tiene una vivienda de obra nueva? Datos y qué significan para la postventa
Cuántas incidencias de postventa genera de media una vivienda de obra nueva, los rangos por tamaño de promoción y cómo dimensionar y gestionar el SAV sin desbordarte.
Entregar las llaves no es el final del proyecto: es el principio de la postventa. Y la primera pregunta que se hace toda promotora o gestora que quiere hacerlo bien es sencilla de plantear y difícil de responder a ojo: ¿cuántas incidencias va a generar esta promoción? De la respuesta depende cómo dimensionas el equipo, qué presupuesto reservas y con qué herramienta lo gestionas.
El dato: una media de ~35 incidencias por vivienda
Los estudios del sector sitúan la media en torno a 35 incidencias por vivienda a lo largo del periodo de postventa. Es una cifra que sorprende a quien la ve por primera vez, pero tiene sentido: una vivienda tiene cientos de elementos (carpinterías, instalaciones, acabados, aparatos) y basta con que una pequeña parte presente algún ajuste para que el número suba rápido.
Conviene tomarlo como orden de magnitud, no como ley exacta. El número real depende de tres factores:
- La calidad de la ejecución de obra (el más determinante).
- La tipología y el tamaño de la vivienda.
- El momento: la mayoría de incidencias se concentran en los primeros meses tras la entrega.
Cuántas incidencias por promoción (rangos orientativos)
Lo que a la gestora le importa no es una vivienda suelta, sino la promoción entera. Con una calidad de obra razonable, en el primer año los rangos orientativos son:
| Tamaño de la promoción | Incidencias estimadas (1er año) |
|---|---|
| 30 viviendas | 60 – 90 |
| 100 viviendas | 200 – 400 |
| 200 viviendas | hasta 800 |
Es decir: una gestora con varias promociones activas a la vez puede estar manejando miles de incidencias abiertas en paralelo. Ahí es donde el método importa.
Qué tipo de incidencias vas a ver
No todas las incidencias son iguales ni tienen la misma urgencia. Las más frecuentes en obra nueva:
- Humedades y condensaciones — a menudo las que más preocupan al comprador. (Guía de humedades en obra nueva)
- Grietas y fisuras — la mayoría estéticas, pero hay que saber distinguir. (Grietas y fisuras en obra nueva)
- Carpintería y persianas — ajustes, atascos, cierres.
- Fontanería y sanitarios — fugas, grifería, presión.
- Climatización y ACS — puesta en marcha, ruidos, calderas.
- Acabados — pintura, alicatados, rodapiés.
Cada tipo cae, además, bajo un plazo de garantía distinto de la Ley de Ordenación de la Edificación (1, 3 o 10 años), lo que condiciona la prioridad y quién responde. (Garantías de la obra nueva: los plazos de la LOE)
Qué significan estos números para tu postventa
Que una promoción media genere cientos de incidencias tiene tres consecuencias directas:
- Coste. Cada incidencia mal gestionada —una llamada que se pierde, un gremio que va dos veces— es dinero. A escala de cientos de partes, el sobrecoste de la desorganización es enorme.
- Reputación. El comprador juzga a la promotora después de comprar, por cómo se resuelve su incidencia. Una buena postventa es marketing; una mala, reseñas negativas.
- Trazabilidad. Cuando la constructora se retrasa o hay que reclamar dentro de garantía, necesitas el historial documentado de cada incidencia. Sin él, vas a ciegas.
Por eso el Excel, el email y el WhatsApp se quedan cortos en cuanto pasas de una promoción pequeña: no escalan, se pierde información y no puedes demostrar el cumplimiento de plazos. (Cuándo el Excel de postventa se te queda pequeño)
Cómo gestionar cientos de incidencias sin que te desborden
La forma de absorber ese volumen no es tener más incidencias controladas a mano, sino cambiar el sistema:
- Recepción única: el propietario reporta desde una app, con fotos, y la incidencia entra ya clasificada y asociada a su vivienda y promoción.
- Asignación a gremios con un clic y comunicación por chat, sin llamadas sueltas.
- Seguimiento con SLA: sabes al instante qué se retrasa y a quién presionar.
- Conformidad del propietario y cierre con todo documentado, listo para reportar a la promotora.
Esto es exactamente lo que hace dvive, el software de postventa de obra nueva de DAVISA: centraliza las incidencias de todas tus promociones, escala sin ampliar plantilla y te da la trazabilidad para demostrar el cumplimiento. Con precio por vivienda y propietarios y gremios ilimitados.
Preguntas frecuentes
¿Es normal que una vivienda nueva tenga tantas incidencias?
Sí. Una media en torno a 35 por vivienda a lo largo de la postventa está dentro de lo esperable; la mayoría son ajustes menores que se concentran en los primeros meses. Lo relevante no es que existan, sino cómo de rápido y ordenado se resuelven.
¿Cuándo se concentran la mayoría de incidencias?
En los primeros meses tras la entrega, cuando el comprador empieza a usar la vivienda. El volumen decae con el tiempo, aunque los defectos estructurales pueden aparecer más tarde, dentro de los plazos de garantía de la LOE.
¿Cómo dimensiono el equipo de postventa de una promoción?
Parte de los rangos por tamaño (60–90 incidencias por cada 30 viviendas en el primer año) y de tu histórico. Con un software que centraliza y automatiza la asignación, un mismo gestor puede llevar muchas más viviendas que con métodos manuales.
