ERP para viviendas turísticas y alquiler: dvproject Patrimonio

España vive desde hace una década una transformación tranquila del sector inmobiliario: cada vez hay más gestores patrimoniales profesionales (sociedades familiares con cartera propia, gestoras de fondos, family offices, gestores turísticos) y menos propietarios particulares con un piso suelto. La regulación de las viviendas de uso turístico se ha tensionado (modelo 179 obligatorio, ordenanzas municipales en Barcelona, Madrid, Palma, Málaga…) y la fiscalidad se ha vuelto un campo de minas.

Para esos gestores, dvproject Patrimonio es el ERP analítico que vive sobre Microsoft Dynamics 365 Business Central. Este artículo cuenta qué hace, qué no hace, y cuándo encaja.

El problema real — la rentabilidad por activo es invisible

La situación típica en una sociedad patrimonialista de 30-200 activos:

• Las rentas mensuales se llevan en un Excel o en un módulo básico del ERP genérico que tienen.
• Los gastos de comunidad los paga el administrador de fincas y se imputan “al edificio” (no al piso concreto).
• Reparaciones y mantenimientos entran como facturas de coste sin asociar al activo específico.
• Fianzas se gestionan en otro lado (a veces solo el organismo público las controla).
• Modelo 179 se monta cada año con una hoja Excel que se compone manualmente con datos de la plataforma turística + bancos + facturas.
• La rentabilidad por activo no se conoce. Solo se conoce la rentabilidad agregada de la cartera, al cierre anual.

El resultado: el patrimonialista no sabe qué activos están realmente aportando rentabilidad y cuáles están perdiendo dinero. Y, peor, las decisiones de compra/venta de activos se toman con sensaciones — no con datos.

Qué hace dvproject Patrimonio

1. El activo como entidad económica con vida propia

Cada activo en dvproject Patrimonio es:

• Una vivienda (o local, garaje, trastero, plaza de aparcamiento).
• Con su dirección, referencia catastral, m² útiles y construidos, fecha de adquisición, valor de compra, valor catastral.
• Asociado a una comunidad de propietarios con su cuota mensual y derramas previstas.
• Con su régimen fiscal asignado (vivienda habitual, uso distinto, alquiler turístico, local comercial).
• Con su propietario (si el gestor opera por cuenta de terceros) o sociedad titular (si es cartera propia).

Toda transacción económica del activo se cuelga de él: rentas cobradas, gastos imputados, amortización, financiación. La rentabilidad real se calcula automáticamente.

2. Contratos de alquiler con sus matices LAU

Cada contrato tiene:

• Inquilino con sus datos identificativos.
• Tipo (vivienda habitual / uso distinto / turístico).
• Renta mensual, IPC anual, fianza depositada y organismo.
• Cláusulas especiales (renovación tácita, prórrogas LAU 5/7 años, gastos repercutibles).
• Estado (vigente, en preaviso, finalizado, en reclamación judicial).

Las cláusulas dispararán automáticamente:

• La revisión anual de renta según IPC publicado por el INE.
• Las prórrogas obligatorias de la LAU (5 años persona física, 7 años persona jurídica).
• La liberación de fianza al cierre del contrato y la documentación de descuentos por daños si aplica.

3. Fiscalidad del alquiler turístico

El alquiler turístico tiene reglas distintas del tradicional:

• IVA: 10 % si hay servicios hoteleros (limpieza durante estancia, cambio de toallas, recepción), 21 % en otros casos, exento si vivienda habitual.
• IRPF: rendimiento de capital inmobiliario o actividad económica según haya o no medios humanos y materiales.
• Modelo 179: declaración informativa anual de cesiones de uso de viviendas con fines turísticos, obligatoria para intermediarios. dvproject la genera automáticamente desde el catálogo de cesiones.
• Tasa turística autonómica si aplica (Cataluña, Baleares).

dvproject Patrimonio aplica el régimen correcto en función de la configuración del activo y de las características de cada cesión. Las declaraciones se generan desde BC sin reconstrucción manual.

4. Rentabilidad neta real por activo

Para cada activo, en cualquier momento:

• Ingresos: facturación bruta, comisiones de plataforma (Booking, Airbnb), neto al titular.
• Costes operativos: limpieza, lavandería, suministros, pequeño mantenimiento.
• Costes estructurales: IBI, tasa de basuras, seguros, comunidad, derramas.
• Financiación: cuota hipotecaria (capital + interés desglosados).
• Amortización contable según valoración y tipo.
• Rentabilidad neta anual y TIR del activo sobre valor de adquisición o valor de mercado actualizado.

Esto permite comparar activos entre sí en igualdad de criterios. Decisiones de venta, refinanciación o inversión adicional basadas en datos.

5. Repercusión al propietario (gestión por cuenta de terceros)

Si la sociedad gestiona viviendas de propietarios distintos:

• La renta cobrada se concilia con el banco.
• Se descuentan los honorarios de gestión (% pactado).
• Se descuentan los gastos repercutibles (mantenimiento, suministros, comisiones de plataforma).
• Se emite la liquidación al propietario con su detalle.
• La transferencia al propietario queda registrada.

Sin Excel intermedio. Sin disputas mensuales.

Tabla comparativa — alternativas

Capacidad	Excel + asesor	PMS turístico (Avantio, Hostfully)	dvproject Patrimonio sobre BC
Reservas turísticas y check-in	✗	✓	✗ (se integra)
Gestión contractual LAU	Manual	Parcial	✓
Fianzas autonómicas	Manual	✗	✓
Modelo 179 automático	✗	✗	✓
Rentabilidad neta por activo	✗	✗	✓
Liquidaciones al propietario	Manual	✗	✓
Contabilidad oficial española	Asesor externo	✗	✓
Multi-actividad (turístico + LAU + local)	✗	✗	✓
Soporte en España	Asesor	Limitado	✓ Davisa

Importante: dvproject Patrimonio no sustituye al PMS turístico. Si gestionas alquileres turísticos en plataformas, sigues necesitando un PMS para reservas y precios dinámicos. dvproject Patrimonio cierra la capa económica/fiscal, conectada al PMS por API.

Cuándo NO tiene sentido

Tres escenarios honestos:

1. Particular con 3-5 viviendas en alquiler tradicional: tu asesor fiscal y una hoja de cálculo bastan.
2. Empresa muy especializada en alquiler turístico vacacional: un PMS turístico potente + un asesor especializado puede ser más eficiente. Plantéate dvproject solo cuando el modelo se complique (varias modalidades, cartera grande, varios titulares).
3. Empresas que no tienen Business Central: dvproject Patrimonio es BC nativo. Sin BC, no hay base. Hay que evaluar primero la implantación de BC y solo entonces añadir dvproject.

Caso real — sociedad patrimonialista familiar con 80 activos

Cliente Davisa: sociedad patrimonialista familiar, 80 activos entre Madrid y costa levantina (45 en alquiler habitual LAU, 22 turístico, 13 locales comerciales). Antes de dvproject Patrimonio:

• Rentabilidad por activo: desconocida. Solo se medía la rentabilidad agregada anual.
• Modelo 179: hoja Excel reconstruida en febrero-marzo de cada año (40-60 horas de trabajo del gestor).
• Repercusión de comunidad al inquilino: manual, con errores recurrentes.
• Fianzas: en una hoja paralela, dos disputas judiciales el año anterior por falta de documentación.

12 meses tras dvproject Patrimonio:

• Rentabilidad de cada activo visible en directo. Detectados 7 activos con rentabilidad neta <2 %, decisión documentada de venta de 4 de ellos.
• Modelo 179: generado automáticamente, 2 horas de revisión.
• Repercusión de comunidad: automatizada, 0 errores.
• Fianzas: trazabilidad completa, 0 disputas nuevas.

Implantación — qué esperar

Para una cartera de 50-150 activos con BC instalado:

• Semanas 1-2: catálogo de activos cargado, comunidades, propietarios, contratos vivos.
• Semanas 3-5: configuración de regímenes fiscales, integración con PMS si aplica, conciliación bancaria automática.
• Semanas 5-8: liquidaciones a propietarios, modelos fiscales (179, 180, 184) probados con datos reales del último ejercicio.
• Semanas 8-12: BI con rentabilidad por activo, dashboard ejecutivo y formación al gestor.

Cierre

La gestión patrimonial profesional no es solo cobrar rentas — es invertir capital con criterios económicos, gestionar riesgo regulatorio y cumplir fiscalidad cada vez más exigente. La diferencia entre una cartera que crece con margen y una que crece cargada de costes invisibles es, casi siempre, disponer del dato a nivel activo.

dvproject Patrimonio sobre Business Central es el ERP analítico que da ese dato. No reemplaza al PMS turístico, no reemplaza a tu asesor fiscal — pero da la capa económica que conecta todo lo demás y vuelve cada decisión de inversión auditable.

¿Quieres ver dvproject Patrimonio aplicado a tu cartera? Pide una sesión con un asesor de Davisa — caso real de cartera similar a la tuya, alcance y presupuesto en una semana.

Casos típicos en gestión patrimonial con dvproject

En Davisa llevamos desde 2003 como Microsoft Solutions Partner implantando Business Central para el sector inmobiliario. Tres perfiles donde dvproject Patrimonio aporta valor desde el primer mes:

SOCIMI o gestora de activos con cartera diversificada

Cuando la cartera tiene oficinas + retail + logística + residencial, el reporting por tipología es lo que el comité de inversión necesita. dvproject consolida P&L por activo, IRR proyectado vs realizado, ocupación, NOI y yield, sin Excel manuales.

Gestor de alquiler residencial con 50-500 viviendas

La gestión incluye contratos, fianzas, IPC, mantenimiento, incidencias. Sin ERP: hoja Excel + emails. Con dvproject: cada vivienda tiene su ficha completa, contratos vigentes, histórico de inquilinos, fianzas depositadas y vencimientos automáticos.

Empresa con vivienda turística + alquiler de larga duración

Combinación común. Cada vivienda puede estar en uno u otro régimen según temporada. dvproject conecta con PMS (Booking, Airbnb vía Channel Manager) para la parte turística y gestiona contratos de larga duración para la otra. El P&L se consolida automáticamente por vivienda y por régimen.

Errores comunes en gestión patrimonial sin ERP

• No mantener fianza depositada actualizada: si un inquilino cambia el contrato (ampliación, modificación) la fianza puede no estar actualizada en el organismo correspondiente (CIIG, AVS). Sanción potencial.
• No imputar mantenimiento por vivienda: si la reparación se carga al saco general, el P&L de cada vivienda está sesgado. dvproject obliga a etiquetar gasto por activo.
• Olvidar IPC anual: con contratos largos, el IPC se aplica cada año. Olvidar uno solo significa renunciar al incremento permanente.
• Mezclar contabilidad personal con la SL del patrimonio: muy frecuente en patrimonios familiares. Separar es obligación legal y de claridad.

Más info en la página de dvproject y en el artículo dvproject ERP para rehabilitación inmobiliaria.